부동산 세금 중 조정대상지역 및 조정대상 지정 시기, 해제시기, 주택수 제외

1. 부동산 세금 중 조정대상지역 및 조정대상 지정 시기, 해제시기에 따른 세금에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 부동산을 사고팔 때에는 취득세(살 때), 양도세(팔 때)라는 세금이 발생하는데

이것은 언제나 같은 비율로 내는 것이 아니기 때문에

금액과 지역, 매매 시기, 보유기간 등등 꼼꼼히 따져봐서 절세를 하는 현명한 선택이 필요합니다.

우선 아래 링크를 통해 내가 가진 주택이 어떠한 경우에 해당하는 지부터 확인하시기 바랍니다.

 

아래 주소로 가서 조정대상지역 지정현황을 찾아보면 연도별로 자세히 알아볼 수 있습니다.

http://www.etaxkorea.net

>> 조정대상지역 기간 중 취득한 주택 : 1 주택 비과세 요건-> 2년 거주해야 한다.

    <비조정지역은 2년 보유 시 1 주택 비과세 해당>

>> 조정대상지역 지정시기·해제시기를 확인하는 게 매우 중요함.

 

* 구하라법 통과

 

* 내용 : 피상속인의 직계존속으로서

- 부양의무를 중대하게 위반하거나

- 중대한 범죄 행위를 했거나

- 그 밖의 심히 부당한 대우를 한 경우는 상속권 상실

 

* 상속권 상실을 위해선 피상속인의 유언이나 공동상속인의 청구로 가정법원 판결

 

* 2026년 1월부터 시행 (2024년 4월 25일 이후 상속분부터 소급 적용 가능)

- 헌법재판소 : 2024년 4월 25일 고인의 의사와 관계없이 직계 존·비속과, 형제·자매에게, 유류분을 지급하도록 하는

유류분 조항에 대해 위헌·헌법불합치 결정

<직계 존⋅비속에 대한 유류분 상실 사유를 규정하지 않는 부분에 헌법불합치 결정>

 

* 2024년 4월 25일 이후 상속 개시 경우에도 2026년 66월 말까지 상속권 상실 청구 가능하도록 한다.

 

2. 신축소형주택 취득 시 주택 수 제외

 

* 2024. 1. 10~2025. 12. 31까지 준공된 신축 소형주택을 개인이 최초로 유상취득(상속, 증여 제외)하는 경우

=>>주택 수에서 제외.

 

* 기존 소형주택을 2024. 1. 10 ~ 2025. 12. 31까지 등록임대사업자가 유상 취득해 60일 이내에 임대등록 할 경우

=>>취득세액 산출 시 주택 수에서 제외

 

* 적용대상 소형주택은

- 전용면적 60㎡이하

- 취득가액 : 수도권 66억 원 이하

- 그 외 지역 33억 원 이하인 다가구, 다세대, 연립주택, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔만, 다세대, 연립주택,

  도시형 생활주택, 해당함(아파트 제외)

 

>>소형신축주택

면적	전용면적 60㎡ 이하
취득가액	수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하
준공기준	24. 1. 10~ 25. 12. 31
	아파트 제외

 

# 주의할 점

 

*1 주택자가 소형주택을 구입하면 1 주택 양도소득세 과세특례(25. 1. 1부터 적용)

 

-소형주택을 1세대 1 주택자가 구입한 경우 양도세 1세대 1 주택 비과세 규정,

 종부세 1세대 1 주택 특례(12억 원 공제)를 적용할 때는 소형주택 주택 수에서 제외.

- 취득세는 2026년까지 3년 간만 주택 수에서 제외할 예정, 연장 여부는 추후 결정..

- 주택 수에서 제외하지만 취득주택에 대한 양도소득세 감면은 없으니 주의..

- 종합부동산 적용 때에도 1 주택으로 간주한다..

 

3. 지방 미분양 아파트 취득 시 주택 수 제외

 

* 지방의 준공 후 미분양된 아파트를 2024. 1. 10부터 2025. 12. 31까지

개인이 최초 취득하는 경우, 해당 미분양 아파트를 주택 수에서 제외한다.

 

* 1 주택자가 미분양 아파트를 구입하면 1 주택 과세특례 포함된다.

- 적용 대상 주택 : 지방 아파트로서 전용면적 85㎡이하, 취득가액이 6억 원 이하 아파트

   즉, 2 또는 3 주택자라 할지라도 위 주택을 취득할 경우

       8%, 12%가 아니라 1%의 세율 적용한다..

- 양도세 중과에서 제외(비조정지역에서는 의미 없는 규정)

위 소형 신축 주택, 미분양된 주택을 2024. 1. 10~2025. 12. 31 취득할 경우

:다주택자 양도세 중과에서 배제된다.

다만, 양도소득세 기존주택을 3년 이내 양도해야 비과세 혜택(일시적 22 주택 규정 적용)

 

>> 준공 후 미분양주택

전용면적	85㎡ 이하
취득가액	6억원 이하
비수도권 주택